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  • 市区“新贵板块”又迎规划“大招” 此片区要“坐地生金”

  • 时间:2019-08-01 新闻来源: 天津热线
    •    2018年末到2019年初,有两个规划“大招”先后在市区落地,着实难得。同时,市区在轨交、配套和城市环境改造上也在层层升级。因“土地稀缺”而略显沉寂的市六区终于迎来“高光时刻”。

        城市整体规划:海河沿线成天津城市发展主轴线

        大招一:2019年4月,天津市编制出台海河国际商业中心发展规划,整个规划占地面积1150万平方米,涉及海河长度6.7公里。这一规划将要大幅完善和升级海河沿岸的商业功能,整体提升海河沿线的城市界面。

        如果将时间轴拉得再远一些,其实早在2003年,天津就已经开始实施海河两岸综合开发工程,改造规划的控制范围由原来的24平方公里扩大到42平方公里,沿岸地区用于商业、娱乐和文化设施的用地增加三倍以上,该工程旨在提升沿河土地的价值。通过这次综合治理,海河沿线的房产强势进入天津楼市视野,其房价也骤然攀升。

        大招二:2018年年底,天津市规划局公布了《天津市中心城区子牙河两岸地区城市设计》方案,总面积约1700万平米。该规划透露出,今后子牙河两岸的住宅、商业建设都将以“河”为主轴,同时,该规划还明确了一个板块中心,即西站商务商业文化中心。

        从地图上不难看出,西站商务商业文化中心临近海河最上游的湾区,着力发展这一中心区域并未跳脱天津市以海河为主轴的发展思路,西站商务商业文化中心投入使用后,必将辐射到海河的上游湾区位置。 

        每一轮的城市规划,都蕴藏着新的发展机遇。

        对于市内六区这个寸土寸金的地方,在重量级的规划“组合拳”——海河沿线改造+西站辐射区之下,一个“新贵板块”呼之欲出,这便是“海河上湾区”之所在。

        该区域位于河北区新开河街道,与传统的小王庄板块大致重叠,是天津为数不多的三湾交汇的湾区,同时也是海河整体规划的上游起点。

       

      海河上湾区大致位置

        2016年的《天津市总体规划》的规划重心为:规划 “一主五副”,共享的地下空间的城市空间结构,发展北运河沿线地区、做好工业遗产保护,提升城市形象。

        对于现今的城市发展来讲,多极化发展是必然趋势。过去城市单极发展,不可避免的高度集中带来了城市病,例如交通拥堵、环境污染等等。多极化的发展,不管从规划层面还是自然形成的发展来讲,都有利于城市的发展。天津的“一主两副”规划中,虽然西站城市副中心发展时间滞后,但目前已经起步。

        海河上湾区作为城市西站的副中心的排头兵,现在已经开始显现出来对于整个副中心趋势的打造。海河上湾区邻近北运河,规划结合“西站副中心”,挖掘运河文化,建设集金融商贸,文化休闲,居住为一体的城市新形象。

        从对海河沿线的开发顺序上来讲,这个板块点位靠后,不过有时候,“前人栽树后人乘凉”,迟来的反而更能获益。因为区位开发的经济效益具有传导作用,海河沿岸各湾点在过去几年已被开发得颇具规模,产生了一定的经济和社会效益,这些效益叠加向前传导到海河上游。于是,令海河沿岸最后一个湾区位置“借力”明显,其效益体现为:一,土地更稀缺,二,优势景观齐备,三,交通条件逐步便利。

        因此“海河上湾区”的地价长幅空间巨大,人员、地缘因素还有其他政策的因素,叠加产生的效益可能要超过以前开发的点位。

        轨交发展规划:路面/地铁/城际3种交通方式全爆发

        1,路面交通,已形成立体交通网

        区域周边分布有多条快速路及城市主干路。北侧快速交通为普济河东道,南侧快速交通为北横快速路,西侧快速交通为勤俭道,东侧快速交通为铁东路,还有主干路天泰路过境,交通极为便捷。

        同时,区域还包含中环线,环线高效的地理贯通效率不言而喻。再次,快速陆路交通上,天泰路连接京津快速,志成路就是北横快速,通达河东、红桥和南开。可以说,板块内的路面交通已经建设发展完善了。

       

        2,轨道交通,4条地铁线路交汇

        河北区“十三五”规划中指出:要拓展中心城区与环外各区的轨道交通衔接,加大中心城区和周边区域地铁建设力度。未来,河北区也将会高效利用片区闲置土地,推进轨道交通沿线的开发聚集。

        海河上湾区轨道交通优势十分明朗,它由地铁1号线、6号线以及规划建设中的地铁4号线和7号线沟通串联,充分保障出行的便捷。

        地铁6号线对该片区最为重要,天泰路站和北运河站,成为该板块的枢纽站点。在河北区“十三五”规划中,天泰路轨交站区以轨道交通站点为核心,组织“窄路密网、混合多样、适于步行、生态宜居”的TOD开发模式。

        目前,天泰路站上盖有高端精品项目中冶德贤华府,而临近的北运河站上盖有另一个高端住宅项目,首创天阅海河,其商业部分包含由港铁持有和运营的9万平米的Shopping Mall及与住宅相连的大型超市,正是河北区TOD模式的发力点。

        地铁6号线现已通车,天泰路站与外院附中站投入使用,北运河站要等到首创天阅海河项目建成后才会通车。

        此外,地铁1号线通过以西站为换乘枢纽,与河北区无缝对接。地铁4号线正在建设,片区内设有新开桥站站点;地铁7号线在本月12日也全面开工,计划建设期为4.5年,预留外院附中站和榆关道站。当4条地铁线路全部通行后,海河上湾区将充分发挥TOD模式的优势,实现人、居住、办公、消费的无缝对接。

        3,城际交通快捷,方便京津通勤

        海河上湾区紧邻西站商务商业文化中心,距离西站5公里左右,特别是地铁6号线天泰路站距西站仅2站地铁站,车程约10分钟。依托西站副中心,海河上湾区具备了通过高铁、城际列车对外的快速出行条件,瞬时缩短京津两地通勤的时间成本。这对于通过“海河英才计划”落户到天津的“新天津人”是极大的吸引,也为该板块增加了人口持续导入的砝码,提升区域价值。

        配套发展规划:TOD模式首次进津,香港生活模式落地

        目前,港铁集团将TOD这一城市发展的最新模式带到了天津,就择址于“海河上湾区”。这是香港生活模式在天津,甚至是全国的首个落地。

        该板块TOD开发模式初见成效,区域内的多个轨道交通站点中,天泰路的站慢慢变成了以站点为核心,组成了窄路密网、混合多样、适于步行、生态宜居的TOD开发模式。

       

        可以说,每一次出行方式的改变都带来城市生活与商业的迭代。

        港铁集团此番打造是位于地铁6号线暂未开通的北运河站上盖的,一个超复合型的城市综合体,住宅部分为高端住宅产品首创天阅海河项目,以及两栋写字楼和三栋公寓产品,搭配一座由港铁持有和运营的9万平米的商场。整个建筑组团与地铁的无缝接驳,进行“地铁站+上盖商业+住宅”的一体化规划设计,即借由风雨连廊实现从地铁到上盖商业到归家入户的无缝连接,从商场直接进入地下地铁进行搭乘,形成了一个闭合的生活圈,实现多重功能,满足业主和客户的多种需求。

        在天津的“香港地铁模式”中,6号线的北运河站是非常重要的一环。北运河站的站台与商业互相渗透兼容,利用封闭式的商业和挑空连廊,将公寓、办公产品的前厅都导向地铁站台。每一个居民、办公人员又或者每一个消费人员都会在这个前厅里穿行,互相之间的距离不会超过500米,同时从综合体去往天津的任何商圈,通行时间也可控制在半小时左右,这是我们现在能够看到的海河上湾区的规划与发展。目前这座9万平米的商业规划现在全部到位,开始招商。

        教育发展规划:新老优质教育资源齐聚 热力板块再迎“沸点”

        河北区自身教育资源还是非常雄厚的,其中以“育婴里小学”最为出名,该校目前有三个校区,育婴里小学、育婴里二小和育婴里三小。此外,育婴里小学与河北区的昆纬路第一小学、河北区实验小学和扶轮小学均为天津市重点小学,排在市内六区30强之中。河北区的重点中学有第二中学、扶轮中学、第十四中学和第五十七中学等。可以看到,河北区整体的教学实力还是很强劲的。除了能够满足区域内学生入学需要的中小学教育以外,河北区还有天津美术学院这样的高等艺术院校,这对周边的人文环境也是一种提升。

        值得一提的是,河北区内的高端住宅项目中冶德贤华府,还将引入育婴里小学的分校。

        中冶德贤华府就位于“海河上湾区”板块,即河北区新开河街道附近,这里是天津为数不多的三湾交汇的湾区,同时也是海河整体规划的上游起点区域。海河本身就是天津发展的主轴线,海河上游之首毗邻未来的西站商务商业文化中心,板块内地铁4、6、7号线等多条地铁线路交织,并被西站、鼓楼、中山路、北站等商圈环绕。

        中冶置业承建育婴里分校,是从教育资源上为“海河上湾区”赋能。育婴里小学作为河北区最负盛誉的公立小学,备受家长追捧。因此,中冶置业对于校区的打造可谓不遗余力,在学校的设计上进行了叠加升级,把品牌研发的新型科技不仅运用到了中冶·德贤华府的住宅中,同时也运用到了配套学校上,教室内全部安装空气新风系统、控温、控湿、富养系统,旨在为学生提供更好的学习环境。

        同时,区域配套和教育资源足可以拉动社区圈层。同阶层社区的活力的提升以及圈层文化的形成,可以通过学校、学生之间的互动这根纽带来维系。具备相似背景、学历、家庭氛围和经济水平的家庭,更倾向于一起集聚,互相沟通,从而形成一种圈层文化,构建城市精英社群。

        除了这些基础教育资源,在“海河英才计划”的推动下,未来,板块内不仅将吸引到高端的知识型人才进入,新兴、尖端的科研机构、新技术、实验基地也将在这里孕育而生,其教育氛围、文化氛围都将更上一层楼。

        城市环境发展规划:临河而居自然资源优越,改善场必备

        海河上湾区位于三河湾交汇的湾区堤头位置,是北运河、新开河、子牙河、海河四河交汇点,独享四河三湾环抱的独特自然景观。

        此外,自北运河申遗成功,河北区政府积极落实运河沿岸变美工程。消除周边的市容盲区和死角,完成周边老旧社区的绿化提升工作。对该区域发展既是机遇也是挑战。并且,随着天津市人民生活质量和生态环境的不断改观,曾经的三岔河口区的老城区以及各区位板块也在不断地展现新容。

        河北区“十三五”规划中指出,丰富地区内部产业业态,地区整体规划设计。将海河—北运河—新开河整体打造成为一廊一带、互联互通的经济带、景观带、文化带。

        新开河沿线要重点打造以体育特色为主的景观带,完善基础设施建设,借势借力综合开发,形成新的发展引擎。

        北运河沿线要重点打造以运河文化为特色的景观带,增强承载能力,加快开发进程,成为与西站城市副中心相呼应的重要支撑。     

        未来,河北区将重点改变片区的整体繁茂形象,提升优化整体的风貌,尤其是建筑风貌,塑造河北海河上湾区的整体的建筑风貌特点。

       

        海河上湾区还将发挥板块的滨水优势,通过水系、绿地,串联各级开放空间,突出绿蓝交织的生态聚集,提升品质。

        可以说,海河上湾区自开发之日起,就“含着金汤勺”出生。借力海河沿线十多年的改造提升,其下游各湾区点位已被开发得颇具规模,这些湾区带来的经济和社会效益逐步向上传导,令让海河上湾区“自带高光”。

        先有城市重点规划的“红利”,再有“地铁一响,黄金万两”的多条轨交建设加持,叠加最新的TOD发展模式,“地铁站+上盖商业+住宅”一体化,以及医疗、教育等资源配备逐步到位,再叠加中冶置业、首创置业两大开发商做背书,诸多优势令海河上湾区“坐地生金”。地段够黄金,资源够充足,产品够硬核,那么,这一板块吸附天津塔尖人群,就具备了十足的底气。

        放眼未来,海河沿线必定成为天津市发展的主轴线,并且伴随西站商务商业文化中心的建成,其辐射圈必将把海河上湾区揽入怀中。一个“全副武装”的新贵城市界面集自然环境、交通密网、商业配套与教育资源等万千宠爱于一身,其高端、豪宅市场的地位将稳如泰山。

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